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    愛游戲app官方下載創新金融產品喚醒“沉睡”資產

    發布日期:2022-08-14 09:01 瀏覽次數:66198 次 作者:愛游戲體育
    日前,公募REITs(不動產投資信托基金)市場再添新丁,華夏北京保障房中心租賃住房REIT(簡稱華夏北京保障房REIT)獲得證監會注冊批復,成為全國首只公租房領域公募REITs產品。
    愛游戲app官方下載從最初的產業園區、高速公路、倉儲物流,到日前獲批的保障性租賃住房,基礎設施公募REITs覆蓋的資產領域越來越廣。
    愛游戲app官方下載多位業內人士認為,保障性租賃住房REITs項目的陸續落地,是對“房住不炒”定位的具體實踐,將有效助力盤活存量資產,支持保障性住房新增投資,同時有望推動公募REITs市場進一步發展。

    保租房REITs加速擴容 近年來,我國不斷推進保障性租賃住房體系建設。

    在業內人士看來,保障性租賃住房建設是我國新形勢下住房制度改革的又一新探索,是解決大城市住房結構性問題的著力點,更是優化房地產租住供需平衡、促進房地產業健康穩定發展的有效手段。

    經濟適用房租賃REITs的推出,將有利于盤活存量資產,回收資金用于新的經濟適用房租賃項目建設,促進形成投融資良性循環,對保持房地產市場平穩健康發展具有重要作用 。

    具體來說,本次批準的華夏北京經濟適用房REIT以北京經濟適用房中心有限公司為原股東,中信證券為專項計劃(ABS)華夏基金作為基金管理人發起的基礎設施公開發行REITs 。

    項目底層資產為北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。

    據悉,文龍家園項目和熙悅尚郡項目分別于2015年和2018年投入使用,樓齡短,物業品質良好,社區內生活配套設施齊全,房間以較高的標準交付,出租率較高,是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。

    經過近幾年的培育和完善管理,兩個項目已進入運行穩定期,總估值約11.51億元 。

    此次項目的回收資金將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設。

    愛游戲app官方下載此前,首批兩只保障性租賃住房REITs已于7月29日率先獲批,分別為紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT。因此,華夏北京的經濟適用房REIT成為中國第三個具有保障性質的租賃住房REITs產品 。
    更重要的是,華夏北京的經濟適用房REIT底層資產是兩個公共租賃住房項目,這意味著公共租賃住房首次被納入公開發行REITs,這對進一步盤活存量資產具有重要意義 。
    愛游戲app官方下載華夏基金基礎設施和房地產投資部行政負責人莫一帆表示,經濟適用房租賃REITs實施,符合住房投機的長期政策,是金融支持解決新公民、青年群體住房困難的重要措施,通過振興經濟適用房租賃股票資產,更好地支持住房安全體系建設,形成良性投資循環,增加經濟適用房租賃市場供應,更好地解決民生問題 。
    另外,公開發行REITs作為國內資本市場的重要創新產品,吸引社會資本積極參與經濟適用房租賃成熟資產的投資,有助于經濟適用房租賃相關投資經營實體振興股票資產,加快經濟適用房租賃建設,提高經濟適用房的有效供應,幫助國內經濟適用房形成市場定價基準,促進經濟適用房服務模式向市場化、專業化轉型 。

    政策供給夯實發展基礎 在我國公募REITs在穩步推進市場的背景下,經濟適用房租賃REITs監管和政策得到了有力的指導和支持 。

    截至8月10日,全市場已上市發行的基礎設施公募REITs共有14只,發行總規模為541.43億元,總市值達到628.24億元。
    從資產類型來看,包括高速公路、工業園區、倉儲物流、污水處理、垃圾處理項目、等待正式銷售的經濟適用房租賃項目 。
    今年以來,保租房REITs正式駛入發展快車道。
    5月25日,國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》,提出推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展;進一步提高推薦、審核效率,鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

    隨后,在5月27日,證監會、發改委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》,推動保租房REITs業務規范有序開展。

    根據通知,鼓勵凈回收資金投資于條件明確、條件成熟、短期內形成有效投資的新項目,促進投資良性循環的形成;項目所有權明確、經營模式成熟、可持續市場回報,經有關部門認定為經濟適用房租賃項目 。7月29日,證監會在2022年系統年中監管工作會議暨巡視整改常態化長效化動員部署會議上也提到,穩步擴大REITs試點范圍,加快推進常態化發行,促進存量資產盤活。公募REITs被譽為“資產的IPO”,是一種有效盤活存量資產的金融工具,能讓規模龐大的“沉睡”基礎設施資產獲得流動性溢價,再將收回的資金用于新的基礎設施項目建設。
    愛游戲app官方下載業內人士指出,保障房建設需要大量的資金投入,保租房公募REITs可成為拓寬直接融資渠道的有效工具,這也是當前基礎設施REITs備受政策力挺的重要原因。
    中航證券首席經濟學家董忠云表示,保租房REITs項目,以保租房為基礎資產,以租金收益為支撐,對于發行主體和房地產市場來講,保租房REITs能夠有效連接資產端和資金端,拓寬保租房資金來源,盤活存量資產,加上REITs產品的凈回收資金優先用于新保障性租賃住房項目建設,能夠確保房地產保障體系平穩運行;對于投資者來講,保租房REITs提供了新的投資品種,并擁有長期穩定的現金流,讓投資者能夠通過投資對應的REITs項目參與到保租房市場的發展當中。

    除了政策的“鋪路”外,保租房公募REITs項目的陸續落地與其產品特征的高度適配有直接關系。

    中信證券分析師明明在研報中指出,從保租房的角度看,REITs對于其融資渠道的拓寬、存量資產的盤活、促進有效投資等作用明顯,相關企業有動力嘗試將保障性租賃住房資產進行證券化;從REITs市場的角度看,保租房長期運營的目標、相對穩定的租金、較高的出租率等特征與REITs對于底層資產的要求匹配度較高,二者相結合既能夠擴充我國REITs市場的規模,又能為投資者帶來一定的收益。
    具備長期投資價值 除了讓龐大的房地產資產“轉動”起來,推進保租房市場的平穩健康發展外,業內人士還指出,作為產權類公募REITs,保障性租賃住房REITs項目通常具有經營期限長、出租率穩定、抗周期屬性強等特點,有較好的長期投資價值,還可以進一步滿足我國居民日益增長的財富管理需求。

    愛游戲app官方下載我國基礎設施公募REITs相關法律法規對基礎設施資產所有權的完整性、運營的成熟度、現金流來源的分散性、收入的穩定性等有一定的要求 。

    從已經獲批的3單保障性租賃住房REITs來看,底層項目均位于一線、二線城市,且均處于生活配套設施完善的就業集中區域,這類資產往往被視作質量比較有保障的資產。

    愛游戲app官方下載以中金廈門安居REIT的底層資產園博公寓和珩琦公寓的情況為例,均符合基礎設施公募REITs試點階段的要求。

    具體來看,2個項目均已取得廈門市住房保障和房屋管理局關于保障性租賃住房的認定;截至2022年3月末出租率超過99%;具有4665套租賃住房,以個人租戶為主,租金來源較為分散;預計現金流分派率在2022年4月至12月及2023年分別為4.04%和4.05%。

    值得一提的是,首批兩只保租房REITs吸引了各類機構投資者的積極認購。

    8月8日,深圳人才安居紅土創新REIT根據發布的《基金股份銷售公告》,本次調查共收到83家線下投資者管理的252個配售對象的調查報價信息,所有配售對象擬認購的總數為186.241億份,133.03倍,目前行業已發行公募REITs行業記錄,投資者保租房REITs熱情可見一斑 。
    保障性租賃住房是我國基礎設施公開發行的REITs其他公開發行的理想資產類型之一REITs與底層資產相比,經濟適用房具有經營期長、現金流穩定、抗周期性強等特點 。
    對投資者而言,經濟適用房租賃REITs在豐富資產配置的同時,也將為其提供相對長期和穩定的收入來源 。
    ”中金基金相關負責人表示。

    莫一帆認為,保租房REITs的投資價值主要體現在兩點:一是來自政策的多方面支持,該投資領域具有一定政策紅利;二是各地保障性租賃住房項目進入快速發展期,為保障性租賃住房REITs提供了優質投資標的。

    “保租房REITs底層資產現金流長期穩定,適合追求長期穩定投資收益的穩定投資者,如保險基金、養老金等 。愛游戲app官方下載對投資者來說,保租房符合國家‘不炒房’的重要定位,土地、稅收等政策紅利優勢明顯。REITs它也是一種具有長期投資價值的新型投資品種。但也要注意的是,由于保租房租金價格接受政府指導,普遍低于市場化水平,更適合風險偏好較低的穩定投資者 。

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